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Limiti alla liberalizzazione dell’attività edilizia di manutenzione straordinaria

Edilizia – C.i.l.a. – Frazionamento – Art. 3, comma 1, lett. c, d.lgs. n. 222 del 2016 – Sufficienza.

La liberalizzazione dell’attività edilizia contenuta nel TU edilizia semplifica gli adempimenti posti a carico del proprietario e lo esonera dalla necessità di acquisire il preventivo atto autorizzativo da parte del Comune, essendo sufficiente la comunicazione inizio lavori asseverata – CILA, ma non lo abilita ad effettuare interventi preclusi dalla strumentazione urbanistica o dalla normativa edilizia di settore; pertanto, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 e attività di manutenzione straordinaria, e dunque anche il frazionamento, sono subordinate (art. 6 bis TU edilizia) a comunicazione di inizio dei lavori (1).

(1) Ha ricordato la Sezione che ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. c), d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222 le attività di manutenzione straordinaria, e dunque anche il frazionamento, sono subordinate (art. 6 bis TU edilizia) a comunicazione di inizio dei lavori – C.i.l.a. asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti.

Non c’è quindi alcun dubbio che ad oggi l’attività di manutenzione straordinaria (e con essa il frazionamento) può essere attuata solo in modo conforme a tutta la strumentazione urbanistica applicabile e cioè solo se non preclusa dal piano o dal regolamento edilizio.

In sostanza, ha chiarito la Sezione, il nuovo art. 6 bis ha sottratto il frazionamento al novero delle attività di edilizia libera disciplinate dall’art. 6.

Ha ancora ricordato che all’epoca del d.l. n. 133 del 2014 gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, comma 1, lett. b) (e quindi anche il frazionamento) erano invece appunto disciplinati dall’art. 6 del testo unico edilizia. Tale articolo (rubricato: Attività edilizia libera) prevedeva, appunto, la possibilità di effettuare questi interventi di manutenzione straordinaria senza alcun titolo abilitativo ma solo previa comunicazione di inizio lavori all’amministrazione comunale. Ciò però non sta a significare che all’epoca il proprietario fosse libero uti dominus di effettuare tali interventi anche in contrasto con la disciplina urbanistica applicabile all’immobile. In primo luogo infatti, già sul piano letterale l’art. 6 faceva salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e il rispetto delle altre normative di settore incidenti sull’attività edilizia (art. 6, comma 1, richiamato per i frazionamenti dal comma 2).

In secondo luogo, e soprattutto, sul piano sistematico la liberalizzazione dell’attività edilizia di cui si discute semplifica gli adempimenti posti a carico del proprietario e soprattutto lo esonera dalla necessità di acquisire il preventivo atto autorizzativo da parte del comune, ma non lo abilita ad effettuare interventi preclusi dalla strumentazione urbanistica o dalla normativa edilizia di settore.

In altri termini, secondo l’indirizzo giurisprudenziale cui la Sezione aderisce, il frazionamento costituiva attività edilizia libera solo dal punto di vista procedimentale, essendo attuabile senza attendere la previa autorizzazione comunale, ma tale tipologia di intervento non poteva essere effettuata dal proprietario ove difforme dal punto di vista sostanziale rispetto alla normativa sovraordinata.

Cons. St., sez. IV, 13 novembre 2018, n. 6403 

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