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Acquirenti di immobili ubicati all’interno di piani di lottizzazione rimasti inattuati

Giurisdizione – Edilizia – Piani di lottizzazione – Esecuzione delle convenzioni di lottizzazione – Controversia – Giurisdizione esclusiva ex art. 133, comma 1, lett. a, n. 2, c.p.a..

Edilizia – Piani di lottizzazione – Pretese derivanti dal regolamento contrattuale – Soggetti che hanno acquistato la proprietà di terreni ricadenti nel piano di lottizzazione ma estranei alla convenzione – Non possono vantare pretese.

Le controversie in materia di esecuzione delle convenzioni di lottizzazione rientrano nella giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo ex art. 133, comma 1, lettera a), n. 2, c.p.a., essendo riconducibili agli accordi integrativi o sostitutivi di cui all’art. 11, l. 7 agosto 1990, n. 241 (1).

I soggetti che hanno acquistato la proprietà di terreni ricadenti in un piano di lottizzazione ma che non sono parti della relativa convenzione sottoscritta tra il Comune e le due lottizzanti non possono far valere le pretese derivanti dal regolamento contrattuale atteso che l’accordo o la convenzione produce effetti solo tra le parti (2).

(1) Cass. civ., S.U., 31 ottobre 2014, n. 23256.

(2) La sentenza ha sul punto fatto ampi richiami alla giurisprudenza della Corte di cassazione.

Ha ricordato che secondo Cass. civ., sez. I, 11 febbraio 1994, n. 1384, l’adempimento dell’obbligazione di realizzare le opere di urbanizzazione (primaria e secondaria), assunta dal privato lottizzatore nei confronti del Comune con la convenzione di lottizzazione può essere preteso in via giurisdizionale e coattiva dal Comune stesso ma non dagli aventi causa dal lottizzatore resisi acquirenti di singoli lotti di terreno edificati, stante la loro estraneità alla convenzione.

Il Tar ha anche escluso di poter ricondurre gli attuali proprietari degli immobili alla categoria degli aventi causa degli originari lottizzanti ovvero quali obbligati propter rem, posto che, come ha più volte chiarito la Corte di cassazione (Cass. civ., sez. III, 20 agosto 2015, n. 16999) la cerchia degli obbligati è limitata a coloro che abbiano chiesto e ottenuto le concessioni edilizie e non si estende a coloro che abbiano in seguito acquistato le abitazioni, i quali utilizzano le opere di urbanizzazione ma non sono tenuti a pagare gli oneri relativi, che gravano solo sui titolari del permesso di costruire

La natura reale dell’obbligazione riguarda, dunque, i soggetti che hanno stipulato la convenzione, quelli che hanno richiesto la concessione e quelli che hanno realizzato l’edificazione avvalendosi della concessione rilasciata al loro dante causa (Cass. n. 10947 del 1994; n. 6382 dei 1988; n. 5541 del 1996; n. 12571 del 2002). Ha ancora chiarito la Corte di cassazione (n. 11196 del 2007) che la qualificazione di obbligazione propter rem è quella che assume rilievo nel rapporto tra Comune e soggetto proprietario dell’area fabbricabile, cui viene rilasciato il provvedimento permissivo della costruzione. Così, sono esclusi dall’area degli obbligati a tale titolo i soggetti che utilizzano per una loro diversa edificazione le opere di urbanizzazione realizzate da altri, senza avere con questi alcun rapporto, e che, per ottenere la loro diversa concessione edilizia, devono pagare al Comune concedente, per loro conto, i relativi oneri di urbanizzazione. Sono anche esclusi i soggetti successivi acquirenti da chi ha realizzato la costruzione sulla base della concessione, con la conseguenza che qualora quest’ultimo abbia anche realizzato le opere di urbanizzazione può rivalersi con i successivi acquirenti della spesa sostenuta solo in virtù di espressa pattuizione negoziale, nella quale non viene più in rilievo il carattere “reale” dell’obbligazione.

Tar Sardegna, sez. II, 10 gennaio 2017, n. 13

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