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I modi di acquisto della proprietà – l’accessione

I modi di acquisto della proprietà si distinguono tradizionalmente in originari e derivativi.
Si ha titolo originario quando a fondamento del diritto di proprietà non si trova la derivazione del diritto di un precedente proprietario. Tuttavia, ciò non va inteso nel senso che per la prima volta sorge in capo ad un soggetto ma nel senso che il diritto è acquistato indipendentemente dal diritto dell’uno o dell’altro precedente titolare.
I modi di acquisto a titolo originario sono: l’occupazione l’usucapione, l’accessione, la specificazione, la fruttificazione  e l’acquisto in buona fede del possesso dei beni mobili.
Si ha titolo derivativo mediante trasmissione o successione dei diritti dall’uno all’altro soggetto cosicchè il diritto dipende dall’esistenza di un diritto in capo ad un dante causa.
I modi di acquisto a titolo derivativo sono: la compravendita, la permuta, la donazione, i trsferimenti coattivi e la successione a titolo di eredità o di legato.
Tralasciando l’esame delle altre fattispecie, poniamo l’attenzione sull’acquisto a titolo originario dell’accessione, disciplinato dall’art. 934 c.c.
L’accessione è intesa come espansione della proprietà: il proprietario della “cosa principale” diviene proprietario della “cosa accessoria” quando quest’ultima si congiunge stabilmente alla prima.
Recita, infatti, l’art. 934 c.c.: “Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli articoli 935,936,937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo e dalla legge.”
Il diritto di proprietà sulla cosa principale esercita, pertanto, una vis attractiva sulla proprietà della cosa accessoria.
Mentre nelle ipotesi di accessione di mobili a mobili (unione e commistione) spetta al giudice accertare di volta in volta, in considerazione dei criteri della funzione e del valore, quale sia la cosa proncipale e la cosa accessoria, nell’ipotesi dei accessione di immobili ad immobile  è la stessa legge (art. 934 e ss. c.c.) ad identificare la cosa principale nel suolo sicchè in caso di costruzione le proprietà immobiliare (c.d. proprietà fondiaria) si estende in linea verticale teoricamente all’infinito, sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante al suolo, fin dove l’uno e l’altro siano suscettibili di utilizzazione economica, ossia fin dove il proprietario del suolo abbia interesse ad escludere le attività dei terzi.
In tema di accessione merita risalto il recente intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 3873/2018) secondo cui “La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo i quali sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.”
Mentre, in tema di comunione legale tra i coniugi, la giurisprudenza elaborata dalla Corte di Cassazione ha affermato il principio secondo cui “la costruzione realizzata durante il matrimonio da entrambi i coniugi sul suolo di proprietà esclusiva di uno solo di essi, appartiene a quest’ultimo  in virtù dell’accessione e, pertanto,non entra a far parte della comunione legale (Cass. Civ. Sez. U. n. 651/1996; Cass. Civ. n. 20508/2010).
L’AUTORE: MONICA PAYNE – AVVOCATO

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