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Usufrutto: un modo per investire e per ottenere liquidità pur disponendo del bene

L’usufrutto è un diritto reale minore regolato dagli articoli 978 e seguenti del codice civile, consistente nel diritto di un soggetto (usufruttuario) di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto (nudo proprietario) e di raccoglierne i frutti, ma con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.
La durata dell’usufrutto è sempre temporanea: non può estendersi oltre la vita dell’usufruttuario, se persona fisica; non può eccedere la durata di oltre trent’anni, se persona giuridica.
Le spese e le imposte relative al bene sono ripartite tra nudo proprietario e usufruttuario: al primo competono le spese per le straordinarie riparazioni; al secondo le spese per l’ordinaria manutenzione e imposte che incombono sul reddito.
Il nudo proprietario può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie relative alla proprietà, in questo caso l’usufruttuario può decidere di coprire le incombenze e pretendere successivamente il rimborso dei beni versati per sostenere le spese straordinarie al momento della cessazione dell’usufrutto.
Tuttavia, è prevista la decadenza dal diritto di usufrutto qualora l’usufruttuario non provveda alla manutenzione ordinaria del bene determinandone il perimento (art. 1015 c.c.).
E’ prassi ricorrere alla vendita della nuda proprietà per ricavare liquidità pur restando ad abitare nell’immobile o addirittura affittandolo. Al vantaggio per l’usufruttuario di cui poc’anzi, corrisponde altrettanto vantaggio per chi compra la nuda proprietà: un investimento a lungo termine non avendo necessità di disporre del bene e potendo attendere la morte dell’usufruttuario per disporre pienamente della proprietà. E’ il caso, sovente, di genitori che acquistano, ad un prezzo vantaggioso rispetto al mercato, la nuda proprietà di un immobile per il figlio ancora piccolo.
Il prezzo, infatti, della nuda proprietà e quindi il corrispondete valore dell’usufrutto è calcolato in funzione del valore della piena proprietà del bene e dell’età dell’usufruttuario applicando un coefficiente aggiornato di volta in volta in riferimento al tasso di interesse legale annuo.

esempio (1): usufruttuario anni 50; valore piena proprietà bene Euro 300.000,00
Valore usufrutto = Euro 300.000,00 x 74,25%= Euro 222.750,00
Valore nuda proprietà = Euro 300.00,00 x 25,75% = Euro 77.250,00

esempio (2): usufruttuario anni 70; valore piena proprietà bene Euro 300.000,00
Valore usufrutto = Euro 300.000,00 x 37,50%= Euro 112.500,00
Valore nuda proprietà = Euro 300.00,00 x 62,50% = Euro187.500,00

L’AUTORE: MONICA PAYNE – AVVOCATO

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